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REFORMA LOW COST, ESTRENA VIVIENDA POR 30.000 EUROS

Buenos días , una vez más hacemos esta entrada en nuestro blog con la intención de transmitiros una información que creemos desde nuestra experiencia que puede seros muy útil para orientaros a la hora renovar vuestras viviendas. El objetivo es estrenar vivienda con un precio bastante contenido, para ello priorizaremos las partidas de obra que creemos que es fundamental ejecutar completamente nuevas y las que entendemos que pueden ser reutilizadas con simples operaciones de mantenimiento o actualización.

Como base de nuestro ejemplo vamos a partir de una reforma de vivienda realizada por espacios&proyectos este mismo año. Se trata de una vivienda de 94m2, situada en el centro  histórico de Valencia que inicialmente contaba con 3 dormitorios, salón, cocina, cuarto de baño y un pequeño aseo equipado simplemente con un inodoro.

En el siguiente plano podemos ver la distribución que nos encontramos inicialmente, típica de las viviendas antiguas con unas estancias desproporcionadamente grandes,otras pequeñas y estancias a las que se accedía atravesando otras, también se puede ver el inconveniente de que la vivienda no presenta ninguna estancia con ángulos rectos, es decir toda la vivienda esta descuadrada.

DISTRIBUCIÓN VIVIENDA ANTES DE REFORMAR

El reto de este proyecto es adaptar la distribución existente a una distribución más equilibrada en cuanto a las dimensiones de los espacios, obteniendo 3 dormitorios y dos cuartos de baño completos, minimizando los tabiques a demoler ya que el presupuesto tiene que ser lo mas ajustado posible. Hay que considerar que los tabiques actuales son de ladrillo macizo por lo que cuanto menos instalaciones pasemos por ellos, mejor, así que los tabiques nuevos tendrán que estar situados en puntos clave para poder pasar las instalaciones.

En el siguiente plano podemos ver los tabiques de nueva ejecución sombreados en rojo, como vemos son muy escasos por lo que conseguimos redistribuir los espacios de una forma mucho más lógica y adaptada a las necesidades actuales de hábitos de uso de la vivienda con muy poco coste. Aprovechamos para reubicar y ampliar tanto las ventanas de los dos baños, la del dormitorio que recae al patio de manzana y la de la cocina de forma que cambiamos las ventanas que se encontraban en peor estado y ampliamos las que consideramos que pueden dotar a las respectivas estancias de mayor luminosidad. Más adelante entraremos en este capítulo.

En cuanto al presupuesto, en las partidas de derribos, tabiquería y cambio en los huecos de fachadas a patio de manzana, hemos consumido casi 3.000 euros de nuestro presupuesto.

DISTRIBUCION-VIVIENDA-REFORMADA

Una vez clara la distribución entramos en la decisión de que instalaciones y elementos de la vivienda creemos imprescindibles renovar completamente y cuales simplemente restaurar.

Nuestro consejo es que todas las instalaciones que forman parte de “las tripas” de la vivienda se ejecuten nuevas totalmente, es decir que no se parcheen de ninguna de las maneras, esto solo nos puede traer problemas futuros con difícil solución y posiblemente el coste de una intervención u otra no sea tan distinto.

Consideramos como totalmente imprescindible ejecutar tanto la instalación eléctrica como la fontanería completamente nuevas, de esta forma tendremos instalaciones adaptadas a la nueva distribución, que cumplan la normativa actual, y los instaladores autorizados nos podrán expedir el correspondiente boletín que certifique que nuestra instalación esta ejecutada de acuerdo a la normativa vigente. El boletín es un certificado necesario, a parte de la tranquilidad que nos aporta saber que la instalación de nuestra vivienda esta ejecutada por profesionales cualificados, nos permitirá contratar los servicios de suministro de luz y agua con las empresas suministradoras. Este es un tema muy importante en viviendas antiguas que han permanecido cerradas y no cuentan con suministros o en el caso del suministro eléctrico la potencia contratada es muy baja, ya que tanto para contratar el servicio como para aumentar la potencia, las empresas nos reclamarán dicho boletín y si no disponemos de él no podremos contratar.

Una vez tenemos claro que instalaciones son prioritarias y que parte de nuestro presupuesto se destina a ellas, tenemos que decidir como climatizar nuestra vivienda. Hay muchas soluciones, todas ellas buenas según el punto de vista desde el que las analicemos (eficiencia energética, coste de implantación, sensación de confort, etc…), en nuestro blog podéis ver una entrada que habla de forma más extensa de los tipos de calefacción más extendidos. Tratándose en este caso de una intervención con un coste ajustado nos decantamos por el calor azul para calefactar la vivienda y por splits de aire acondicionado para enfriarla y servir de refuerzo en caso de necesitar un extra de calor.

En la instalación eléctrica incluyendo el cambio de acometida hasta la centralización de contadores destinamos 3.500 euros y en la fontanería 2.100. Hasta ahora hemos gastado unos 11.500 euros y contamos con la distribución, modificación de los huecos de las ventanas y las instalaciones eléctrica y fontanería.

Las ventajas que vemos en el calor azul para este tipo de intervenciones es que por un incremento en el coste de la instalación eléctrica muy ajustado, podemos disponer de enchufes preparados para conectar radiadores de calor azul en cualquier estancia de la vivienda, de forma que por muy poco dinero tenemos la instalación base que luego utilizaremos colocando los radiadores de acuerdo a nuestras necesidades de uso de la vivienda de forma que si la vivienda tiene 3 dormitorios y actualmente solo se utiliza uno de ellos podríamos instalar nosotros mismos en el futuro los radiadores que quisiéramos sin hacer ningún tipo de obra. Es muy importante señalar que esto debemos indicarlo al instalador para tener previsto donde podrían ir conectados en el futuro los radiadores ya que en contra de lo que la mayoría de gente cree, los radiadores no pueden conectarse a cualquier enchufe, esto puede ser peligroso ya que si la sección de los cables y el diferencial instalado en el cuadro no son los adecuados para ese uso, podríamos provocar un calentamiento excesivo de la instalación y en un caso extremo, pero real, un incendio. Por lo tanto, las ventajas del calor azul que hace que lo escojamos como alternativa óptima, son su menor coste de instalación, flexibilidad de uso y posibilidad de ampliación sin obra posterior.

En cuanto al frío, considerando que con el presupuesto del que disponemos no sería lógico destinar una parte tan importante del mismo a una máquina de conductos, y teniendo en cuenta que la mayoría de estas viviendas cuentas con techos decorativos que en la mayoría de casos querremos conservar, entendemos que lo más lógico es ejecutar la preinstalación para dos equipos de splits, uno de ellos en el salón y el otro en el distribuidor de forma que pueda dar servicio a los dormitorios.

En la climatización hemos gastado muy poco de nuestro presupuesto ya que la instalación eléctrica ejecutada ya contaba con la alimentación para los radiadores de calor azul y la preinstalación de los splits y la de fontanería ya contemplaba los desagües necesarios para la preinstalación de los splits. En total hemos invertido 600€. lo que nos coloca en 12.000 euros de gasto total.

Por economizar los costes de iniciales de obra, salvo que la vivienda cuenta con la instalación de gas utilizable, la descartaremos de forma que tanto el calentador como la placa de la cocina serán eléctricos.

La siguiente partida es la de carpintería exterior, como ya hemos señalado anteriormente solo cambiaremos las ventanas que reubicamos y redimensionamos por que su ubicación actual no encaja con la nueva distribución o porque pensamos que podemos mejorar notablemente la luminosidad de la estancia.

En este caso elegimos cambiar las ventanas de los baños, la de uno de los dormitorios y la de la cocina. Las ventanas de los baños las cambiamos porque en ambos casos las desplazamos de su ubicación original y las redimensionamos aprovechando para colocar ventanas con perfilería de aluminio oscilobatiente y vidrio con doble climalit.

En estas fotos podemos ver como quedan las ventanas una vez instaladas en su nueva ubicación.

ventana_baño

La ventana del dormitorio la cambiamos por dos motivos, la ventana existente era demasiado pequeña para el espacio realmente disponible en esa pared y porque el dormitorio iba a ser destinado al hijo de nuestro clientes por lo que les preocupaba mejorar el aislamiento térmico de la estancia, por eso ampliamos el hueco e instalamos una ventana de dos hojas oscilobatientes.

ventana_cocina

La ultima ventana que cambiamos fue la de la cocina, esta elección fue motivada por la estética, al contrario que el resto de ventanas que si conservamos , esta ventana no era original de la vivienda, es decir, en lugar de ser de madera, en los años setenta había sido sustituida por una de aluminio que actualmente se había quedado muy desfasada tanto estéticamente como termicamente al contar con vidrios monolíticos. Por lo tanto aprovechamos y ampliamos el hueco de suelo a techo para conseguir mucha más luminosidad y profundidad aprovechando que el patio de manzana es muy amplio. En esta foto podemos ver el efecto conseguido.

En la partida de cambio de carpinterías destinamos 2.900 euros, habiendo agotado casi la mitad de nuestro presupuesto inicial.

Una vez terminadas las instalaciones enluciremos las paredes de cocina y baños que no van alicatadas y ejecutaremos los falsos techos de estas estancias que son las únicas en las que no conservamos las originales ya que no tenían ningún valor decorativo y nos han permitido cruzar por estas zonas hacia el resto de estancias de la vivienda. En estas partidas nos gastamos 950 euros.

Entramos en la elección de revestimientos, dado que la mayoría de viviendas de este tipo tienen pavimentos de mosaico o baldosas hidráulicas, intentaremos conservarlo y restaurarlo y dado que es un elemento que marca mucho el estilo de la vivienda, procuraremos que nuestras elecciones del resto de revestimientos de la vivienda vayan en el estilo marcado por los elementos existentes que conservamos de forma que la vivienda tenga un estilo coherente.

En la siguiente imagen vemos los pavimentos existentes que respetaremos y rehabilitaremos, este es el pavimento general de la vivienda en los dormitorios, distribuidores y salón, se trata de baldosa hidráulica con diseños geométricos.

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Dado que el pavimento existente nos condiciona las elecciones de los nuevos materiales, escogeremos materiales retro que a parte de estar de moda actualmente, conjugan perfectamente con todos los elementos de la vivienda que conservaremos y restauraremos como son el pavimento, las ventanas, los techos y las puertas de paso y armarios.

En las siguientes fotografías vemos los revestimientos de los cuartos de baños y cocina, en todos ellos hemos buscado materiales que no tengan un formato excesivamente grande con diseños geométricos. En estas partidas sumando el suministro y la colocación de los suelos y las paredes revestidas destinamos un total de 2.800 euros de nuestro presupuesto llegando ya casi a la cifra de 18.000 euros.

mueble_baño

panelado_baño

Como queremos que la imagen de la vivienda sea de renovación total vamos a invertir un porcentaje muy alto de nuestro presupuesto en la partida de alisado de las paredes ya que antes de nuestra reforma las paredes contaban con gotelé. En la partida de alisado y pintado de paredes nos gastamos 2.200 euros.

techos_restaurados

Una vez terminadas las partidas de albañilería e instalaciones, nos metemos de lleno en los equipamientos y la restauración de los elementos que conservamos.

Tanto las ventanas como puertas de paso y hojas de armario, recibirán una lijada a fondo y dos manos de pintura, a demás de renovar los herrajes y molduras que veamos deteriorados y cambiar los vidrios rotos. De esta forma contamos con carpinterías de un alto valor decorativo, con una estética muy buscada actualmente a coste más ajustado imposible ya que con unos 750 euros podemos completar todos los trabajos.

puertas_pintadas

Nos falta los equipamientos de los baños y cocina. Para los baños compramos muebles en ikea, grifería de la casa Tres que tiene muy buena relación calidad-precio y sanitarios Ideal Standar . Contemplando la mampara de la ducha en equipamiento de baños nos gastamos casi 2.000 euros.

Para la cocina, ya que hemos elegido un pavimento gris ceniza y un alicatado blanco decidimos dar a la cocina un poco de color eligiendo un mobiliario con puertas de laminado antihuella con 4 cantos y tirador en el canto superior que resulta muy fino y limpio. El mobiliario de cocina y la encimera Neolith de material porcelánico nos cuestan 4.000 euros, a los que añadimos 1.800 euros en electrodomésticos, con lo que ya sobrepasamos los 28.000 euros.

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Como equipamiento básico de la vivienda colocamos la iluminación técnica, es decir la que no es decorativa que más tarde según el mobiliario completará la vivienda. Instalamos iluminación empotrada en techos en cocina, pasillos y baños y dejamos el resto de estancias para la posterior elección de los usuarios de la vivienda. Esto nos cuesta aproximadamente 500 euros.

Finalmente solo nos queda la restauración del suelo, simplemente fijamos las piezas sueltas, rellenamos las juntas vacías y contratamos una empresa que de una pasada con la máquina circular para hacer una limpiezas superficial que no se coma mucho espesor de las superficie pigmentada, tras esto aplicamos un producto para sellar la superficie y revitalizar los colores. Esto nos cuesta casi 500 euros.

De esta forma tenemos una vivienda cálida y acogedora perfectamente lista para acogernos, con la tranquilidad total de que las instalaciones son completamente nuevas y no nos van a dar ningún “susto” ni vamos a tener reparaciones en los próximos años  y con un look muy acorde con las tendencias actuales.

Nuestro gasto total ha sido de 30.000 euros!! ¿Que mejoras habríais hecho vosotros?

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